农村宅基地使用权转让纠纷的处理

【案情】

    阿轩和阿学是同胞兄弟，在红星村按份共有一宗集体土地使用权。2006年至2007年间，阿轩征得阿学同意将原由两人共有的房屋拆旧建新，并由阿轩与家人居住，而土地使用权仍旧登记为两人按份共有。2010年8月，阿轩向法院起诉认为，阿学本应在同意该宅基地归阿轩使用后协助阿轩办理土地使用权过户手续，使阿轩可以顺利办理房产证，但阿学至今拒绝协助办理土地使用权过户手续，造成了房地不一致的情况，请求法院判令确认阿轩对于现登记在阿学名下的宅基地拥有合法使用权，同时责令阿学立即协助办理土地使用权变更登记手续。

【审判】

    一审法院经审理后认为，原告在诉讼中没有充分的证据表明原、被告之间存在宅基地互换协议或土地使用权赠与或转让合同，而只能证明原告现住楼房占用了一半被告的土地使用权，是经被告同意的。原、被告之间对于财产支配的关系，可以推定属于借用，即原告是善意的占有人。原告要完全取得该部分占有的土地使用权，应当依我国土地管理法的规定进行处理，在原物权登记仍生效的情况下，无法在民事诉讼中进行确权，故原告请求确认对借用的财产拥有合法使用权，欠缺法律依据，不予支持。鉴于原、被告之间是借用合同关系，不涉及物权变更，被告没有协助原告办理物权变更的义务，故原告请求被告履行该项义务，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，判决：驳回原告阿轩的诉讼请求。

    一审宣判后，阿轩不服判决提出上诉，请求二审法院依法改判支持其诉讼请求。

    二审法院经审理认为，阿学是涉案宅基地的使用权人，依法对涉案宅基地享有占有、使用、收益和处分的权利。阿学同意阿轩在涉案宅基地上折旧建新，这是双方的口头约定，在双方对调换宅基地问题存在争议的情形下，法院只能根据登记的土地使用证确认涉案宅基地的土地使用权人为阿学。阿轩请求确认其对涉案宅基地拥有合法使用权并要求阿学协助办理土地使用权变更登记手续，理据不充分，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

    农村宅基地使用权是一种用益物权，主要具有如下特点：1、宅基地的所有权归集体。2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民。依照我国《土地管理法》和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》的规定，取得宅基地使用权的主体必须是农村村民，且“一户只能拥有一处宅基地”，禁止城镇居民在农村购置宅基地。3、宅基地使用权具有有限性。这主要表现在宅基地使用权的处分权上，《土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，这就使农村村民处分宅基地使用权受到了严格的限制。

    在司法实践中，处理农村宅基地使用权转让纠纷应当把握以下原则：1、宅基地使用权不得单独转让，必须是在出卖房屋时才能一并转让。2、转让宅基地使用权必须同时具备以下条件：一是转让人应当拥有二处以上的住房或宅基地；二是受让人没有住房和宅基地；三是转让人与受让人一般应为同一集体经济组织内部的成员；四是转让行为须得本集体经济组织同意；五是宅基地使用权必须随合法建造的住房一并转让。

    本案中，双方当事人之间并没有达成宅基地使用权转让协议，也没有其他证据证明存在赠与或互换协议，但阿轩使用阿学的宅基地是经阿学同意的，在性质上相当于是双方当事人对于宅基地使用权达成了口头借用合同，也就是说，阿轩是基于借用合同关系对阿学的宅基地使用权实现了有权占有。由于本案涉及宅基地使用权的处分问题，应当按照上述有关宅基地使用权转让的原则来审查借用行为的合法性。本案中的双方当事人是同一集体经济组织中的成员，且阿学拥有二处宅基地，是在折旧建新过程中达成的协议，基本符合上述原则，因此借用行为的合法性应予以认定。对于借用的期限，双方当事人没有达成一致意见，依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就返还财产时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产损失的，应当负赔偿责任。”由于阿学在出借宅基地使用权时，已经知道阿轩是在该宅基地上建造房屋的，对于财产返还的期限比较长应当是有一个合理预期的，如果在阿轩建造房屋后不久，就依照上述规定责令拆除，势必会造成巨大的浪费，且不利于充分发挥物的效用；如果将阿轩建造的房屋的一半折价归属于阿学，势必造成阿轩所建房屋的有效使用，大大降低物的使用价值，并会造成阿轩居住和生活上的不便利，也不能最大限度地发挥物的效用。考虑到双方当事人是同胞兄弟以及双方对于借用宅基地使用权时的本意，在双方对调换宅基地问题存在争议的情形下，法院根据登记的土地使用证维持宅基地使用权现状，双方当事人可以通过协商达成一致的借用期限，或者对于折建前的房屋达成转让或赠与协议，使宅基地使用权合法流转。