如何认定开发商履行通知收楼的义务

【案情】

    2007年11月13日，作为买受人的马某与作为出卖人的房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定马某向房地产公司购买一套房屋。合同签订当日，马某已按合同约定的价款付清购房款11万元给房地产公司。对商品房的交付期限，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”；对交接问题，该合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”。2008年8月31日，房地产公司未能在约定的时间交付房屋给马某。为此，马某提起诉讼，请求法院判令被告房地产公司按规定与原告马某办理好该商品房交接手续并立即交房。

【审判】

    法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应按合同履行义务。合同签订后，作为买受人的原告按约定付清了商品房价款，而作为出卖人的被告未能在约定的交付期限内交付约定的商品房，虽被告辩称已通知原告收楼和交付房屋，是原告拒绝接收，但事实上现在是尚未交楼，因此原告要求被告按合同约定交房并办理交接手续的诉讼请求理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，判决：限被告房地产公司自本判决发生法律效力之日起十日内交付房屋给原告马某，并按双方签订的《商品房买卖合同》相关约定完善交接手续。

    一审判决后，原、被告双方均未提出上诉，判决现已生效。

【评析】

    本案争议涉及的一个主要问题是开发商与购房人在履行《商品房买卖合同》的过程中，如何认定开发商履行了通知购房人收楼的义务？

    从字面上，通知含有告知的意思，是指把事项告诉他人知道。通知分为两类：一类是无义务的通知，一类是有义务的通知。这里我们主要讲的是有义务的通知，该通知是由法律规定或双方当事人约定的责任，是一种具体行为表现，在此情况下履行或不履行通知义务会产生不同的法律效果。当事人是否履行了通知的义务，可能影响到一种民事行为的成立、解除或者承担相应的民事责任。如《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转达让对债务人不发生效力。”在现实生活中，对于履行通知义务主要有如下方式：第一种是口头通知，即可以当面或通过电话通知；第二种是通过书面方式通知，即将书面通知文件邮寄或直接送达相对人；第三种是公告形式，即通过一定的媒介将信息告知相对人，发出公告期限届满后即视为通知。对于具体适用哪种方式履行通知义务，除了法律有明确规定的外，实践中一般适用当事人意思自治原则，由双方当事人通过协商约定履行通知义务的方式。只要负有通知义务一方当事人按照约定履行了通知义务，其就不必承担相应的责任。在没有约定履行通知义务方式的情况下，当事人可以采取上述任何一种方式履行通知义务。习惯中，人们一般使用书面通知较为普遍。

    具体到本案，争议焦点是原告认为开发商没有按约定时间交楼，但开发商则认为已经按合同约定电话通知原告收楼，是原告不来收楼，按规定已视为将楼移交原告。由于双方没有在《商品房买卖合同》中对通知收楼的义务履行方式进行约定，开发商可以选择任何一种方式履行通知收楼的义务。本案中，作为买受人的原告马某已在合同签订后按约定付清了商品房价款，但作为出卖人的被告房地产公司未能在约定的交付期限内交付商品房，被告房地产公司虽然辩称已电话通知原告收楼和交付房屋，是原告拒绝接收，但由于其未能提供相关证据证明已履行了上述通知收楼的义务，因而依法应当承担举证不能的民事责任，视为没有履行通知原告收楼和交付房屋的义务。据此，法院认定被告房地产公司尚未按合同约定向原告交楼，从而判决被告房地产公司交付房屋并按照合同办理交接手续。