关于肇庆法院审理房地产开发经营合同纠纷案件的调研

　　近年来，我国房地产业快速发展并逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，商品房买卖已成为一种大众消费现象。由于房地产业在我国发展时间较短，房地产市场运作还欠规范，市场容易受经济大坏境、政策方面影响而出现波动，导致纠纷层出不穷。现针对我市法院今年1-9月以来审理的房地产开发经营合同纠纷案件进行统计和分析。

　　一、商品房买卖合同纠纷案件呈现现状及特点

　　(一)基本情况

　　2014年1-9月我市法院共受理房地产开发经营合同纠纷案件190件，同比增长了131.63%，其中：土地转让合同1件、国有土地租赁合同4件、商品房预售合同175件、房屋拆迁合同8件、合资合作开发房地产合同2件。诉讼标的金额为人民币1511.39万元;同比下降18.64%。2013年同期我市法院共受理房地产开发经营合同纠纷案件95件，诉讼标的金额达到人民币1857.6万元。从以上数据可以看出，我市法院房地产开发经营合同纠纷案件今年出现突增的现象。

　　(二)主要特点

　　1、从诉讼中的地位看，被告大部分为房地产开发商，统计中95%的案件是房地产开发商作为被告。我市法院近两年审理的285件房地产开发经营纠纷案件，其中270件原告方为自然人，房地产开发商为原告的只有15件，这说明房地产开发商侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。

　　2、从审理的结果看，房地产开发商败诉的比例较高。2014年1至9月该类案件判决32宗，其中房地产开发商败诉的19宗，占60%左右。这说明房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄。

　　3、从受理的案件种类来看，商品房预售合同纠纷案件占了主导地位。2014年1-9月我市法院共受理房地产开发经营合同纠纷案件190件，其中商品房预售合同纠纷案件175件，占收案总数的92%。

　　4、从涉案的范围来看，案件主要涉及以下几方面：一是买主追究开发商逾期交房的违约责任的;二是买主追究开发商逾期办理产权证的违约责任的;三是起诉开发商房屋质量问题，要求退房赔偿。

　　5、案件受理数量呈阶段性、小区性。我市法院商品房买卖合同纠纷案件诉讼的提起是随着我市房地产的开发情况而出现的，某一小区的开发及交付，都相应产生了一定数量的纠纷。

　　6、诉讼具有群体性。提起诉讼的开始时仅仅是部分维权意识强烈的买受人，大部分买受人处于观望状态，一旦案件的审理结果对己有利，则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼，容易造成系列案件。以我市端州区法院为例，2014年1-9月该院受理的126宗案件中，其中有99宗的被告均为肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，原告均为购房者。

　　二、此类案件产生纠纷的原因分析

　　一是开发商虚假宣传与承诺，误导消费者。在商品房预售过程中，部分房地产开发商为追求最大利益，以虚假商业广告和宣传资料方式进行宣传与承诺，有的任意夸大或虚构住房的居住环境、配套设施，有的吹嘘其房屋升值潜力无限，误导购房者盲目投资。部分房地产开发商在商品房预售时为吸引购房者，在合同中承诺交房后多少日内能办理两证交付购房者，但当购房者付清房款入住后，却因种种原因长期不申报办理土地、房屋权属初始登记及两证，致使购房者无法及时取得两证。

　　二是开发商违反诚实信用原则，故意隐瞒房屋真实情况。有的房屋存在质量瑕疵，在购房者入住后发现房屋存在漏水、开裂、脱落等质量问题;有的房屋套内面积或者建筑面积“缩水”，与合同约定面积不符;还有的开发商采取欺诈手段一房二卖甚至一房多卖，当购房者以现金或贷款方式付清或已支付大部分购房款时，才知该房屋又被预售给了他人并已经为他人办理了房屋过户手续，给购房者带来一定经济损失。

　　三是交易标的不确定。在商品房预售中，由于建设工期长，买期房面临的风险比买现房的大得多。有的开发商收到商品房预售购房款后，由于种种原因未能按期竣工或如期交房，给购房者造成较大损失。

　　四是对开发商资质审查不严，缺乏有效监管。部分地方政府为引进投资项目，在审查开发商资质等方面放松监管力度，让一些原本不具备房地产开发经营资格的开发商利用种种手段获取经营资格，导致所开发的房屋存在建筑质量等问题，一旦交付房屋随即引发与购房者的纠纷。

　　五是开发商明知存在纠纷，为追求暴利铤而走险。由于近年房地产经营暴利，为追求房地产经营利益最大化，一些房地产公司在获取开发房地产土地时，尽管知道地块尚存纠纷和争议，但为了尽快建成售卖，抱着侥幸心理，认为可以一边建设一边解决纠纷，就挺而走险，上马建筑，但纠纷解决的时间往往是难以预料的，造成商品房虽已建成，但由于土地使用权存在纠纷，不能进行预售，导致资金链断裂，最终引发建筑材料供应商、工人工资等一系列社会问题和不稳定因素。

　　六是土地使用权不转户引发纠纷。一些房地产开发公司为了节省成本，对购置的商品房开发地块仅签订相关合同，为了节省转户税费等支出，不按照法律规定到相关部门办理转户手续，导致房地产公司把商品房建成之后，因土地使用权问题发生纠纷，虽办了房产证，但不能办理土地证，从而影响了房地产的开发经营，并存在各种隐患和纠纷，不利于房地产建设的健康发展。

　　三、相关对策建议

　　一是规范商品房预售宣传市场。由地方政府出台商品房预售宣传与承诺相关细则，限定开发商对预售商品房的宣传幅度，加大对开发商虚假宣传与承诺的惩罚力度，杜绝虚假宣传与承诺。

　　二是加强商品房相关信息管理。建立集商品房验收、买卖、过户登记等相关信息为一体的互联网电子查询平台，对于不符合验收规格的商品房，一律不予发放商品房验收合格证，并将商品房是否验收合格情况及时录入互联网电子查询平台;认真核实商品房买卖、过户登记等相关情况，并详细录入互联网电子查询平台，杜绝出现未经验收合格即交房、一房二卖甚至一房多卖等欺诈购房者的现象。

　　三是加大法制宣传力度。通过“法制进小区”等活动，加大对此类已审结案件的宣传报道，加强购房者对商品房买卖相关法律知识的学习，并警戒购房者冷静投资。

　　四是提高市场准入门槛。地方政府加大监管力度，严把房地产开发经营资格关，对于不符合经营资格的开发商，一律拒之门外。