商品房预约合同的法律效力问题

【案情】

    2010年1月，李先生与房地产开发公司签订了《铺位买卖协议书》，约定房地产开发公司将某商铺以1万元/㎡预留给李先生，李先生在签订协议书后支付订金15万元给房地产开发公司。两天后，李先生支付了15万元给房地产开发公司，房地产开发公司立下《收据》给李先生，该《收据》载明“今收到李先生购某商铺定金15万元”。

    之后，双方一直没有签订正式的商品房买卖合同，李先生没有向房地产开发公司支付商铺价款，房地产开发公司也没有将商铺交付李先生。2011年9月，包括某商铺在内的商住楼竣工并通过规划部门验收合格。2013年2月，李先生向法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《铺位买卖协议书》有效；2、房地产开发公司继续履行合同，立即将某商铺卖给李先生。

【审判】

    法院经审理认为：根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原告李先生与被告房地产开发公司签订的《铺位买卖协议书》，虽然载明了商铺的位置、单价，但没有明确约定商铺的面积、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等必备条款，不具备商品房买卖合同的主要内容；另外，根据《铺位买卖协议书》约定“该15间铺位卖方以壹万元/㎡预留给买方”，该协议书应属于预约性质的合同，是双方就将来为签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定。据此，《铺位买卖协议书》虽然是有效合同，但不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。因双方至今没有签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖合同关系尚未成立，故李先生要求房地产开发公司继续履行合同，立即将商铺卖给李先生的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。至于李先生支付给房地产开发公司的定金15万元，经法院对李先生行使释明权，但李先生不变更其诉讼请求，故本案不作处理。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决：一、确认双方签订的《铺位买卖协议书》为有效合同；二、驳回原告的其他诉讼请求。

【评析】

    本案主要涉及房屋买卖合同纠纷中合同的性质问题。双方当事人对于本案中签订的《铺位买卖协议书》的合同性质存在争议，主要有两种观点：第一种观点认为，《铺位买卖协议书》属于商品房买卖合同，合同当事人应当按照预售合同的规定直接履行合同内容，并据此办理房屋产权过户登记手续，达到交易的目的。第二种观点认为，该协议是商品房预约合同，该合同是为了商品房买卖合同的签订而进行的预约和担保；虽然该合同成立，但只能担保商品房买卖合同的签订，不具有主合同的效力。

    笔者同意第二种观点，理由如下：

    一、商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”如果房地产开发企业和买受人对商品房的认购、订购、预订等协议具备上述内容的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

    在本案中，双方签订的《铺位买卖协议书》只载明被售商品房的编号、预定的价款以及定金情况，并没有载明预购房产的基本情况、面积、总价款、付款方式、交付使用的条件和日期等基本的内容，因此，该协议不符合商品房买卖合同的构成要件，不能认定为商品房买卖合同。

    二、在合同法中，根据订立合同是否有事先约定的关系进行划分，可分为预约合同和本约合同。预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同，本约合同是为了履行预约合同而订立的合同，预约合同当事人的义务是订立本约合同，所以当事人只能请求对方订立本约合同，而不能就预约合同直接请求对方履行尚未达成本约合同的内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条款规定了商品房销售中可以签订商品房预约性质的合同。

    在本案中，双方对尚未建成竣工的商铺达成了《铺位买卖协议书》，约定“卖方以壹万元/㎡预留给买方”，并由李先生交付了15万定金，这是对订立商品房买卖合同进行的担保，因此，该协议对双方当事人的权利和义务是签订商品房买卖合同。由于本案的本约合同即商品房买卖合同没有签订，双方的商品房买卖合同关系尚未成立，所以李先生只能请求对方订立商品房买卖合同或者按照法律关于定金的规定处理定金问题。