房产公司延期交楼如何追究违约责任

    咨询：黄先生来电称，其与某房产公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定2013年8月30日交楼以及延期交楼的违约责任等。该合同签订后，黄先生按约定支付首期款及余下房款，没有出现约定的延期交楼的情形时，某房产公司2014年7月25日才通知黄先生接收房屋，因双方对交楼条件及赔偿问题有争议，房屋至今仍未交接。应如何解决某房产公司的违约责任问题？

    法官解答：黄某与某房产公司签订的商品房买卖合同合法有效。该合同约定，某房产公司交楼期限为2013年8月30日，直到2014年7月25日才通知黄某收房，因不存在可以延期的特殊情形，其行为已构成违约。

    某房产公司为方便交易，其提供的商品房买卖合同是预设合同，属于格式合同。《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。该合同约定出卖人承担的违约赔偿责任总金额不超过买受人已付房款的5%，即对超过房价款5%的违约金部分免除其责任。把某房产公司应当承担的违约责任限定在已付房款的5%，符合《合同法》第四十条规定的免除自身责任，排除对方主要权利的情形，因此该合同免责条款无效。双方还约定逾期交楼超过60日，合同继续履行的，自约定交楼之日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付万分之四已交付房款的违约金。期间，黄某没有要求解除合同，某房产公司应按照合同的约定，从2013年9月1日按日向黄某支付已交付房价款万分之四的违约金。某房产公司虽违约在先，但黄某并没有按收楼通知接收房屋的行为构成违约，因此收到通知后产生的逾期交房损失，应由黄某自行承担。