做足功课 购房者能防一房两卖

【案情回顾】

    2010年10月17日，陈小姐与张先生签订《二手房买卖合同》，合同约定张先生将其所有的一处房屋转让给陈小姐，房屋转让款共26万元。合同签订时，陈小姐付订金3万元，第一期款10万元在领取房屋产权证满5年后，陈小姐办理产权过户登记手续完毕时交付，第二期余款13万元在陈小姐办理银行房屋按揭手续时付清。如一方违约需向另一方支付损失费3万元。

    合同签订后，陈小姐依约向张先生支付订金3万元。2011年8月张先生未经陈小姐同意私自将房屋转让他人，并办理房屋产权过户登记手续。为此，陈小姐向法院起诉，请求判令：1、张先生向陈小姐返还订金3万元；2、张先生向陈小姐支付违约损失费3万元；3、张先生承担该案诉讼费用。张先生认为，他在转让房屋给他人之前与陈小姐的丈夫沟通过，要求陈小姐支付购房款，陈小姐没有即时支付购房款，他才将房屋转让给他人，是陈小姐违约在先。

【法院判决】

    肇庆市鼎湖区法院认为原、被告签订的《二手房买卖合同》合法有效。张先生未按约定向原告交付房屋，并将房屋转让给他人，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告向被告支付购房订金，属于预付款，因被告已将房屋转让给他人，造成合同事实上不能履行，因此原告要求被告退还订金3万元的请求合法有据，法院予以支持。

    一审判决：张先生于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈小姐返还订金3万元及支付违约损失费3万元。如果张先生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费由张先生负担。

【法官提醒】

    当前二手房交易频繁，买卖双方、中介之间纠纷越来越多，发生纠纷的原因也是众多的。针对上述案例，归纳几点以警示读者：

    一、签订买房合同后应办理不动产预告登记。因不动产买卖需要办理过户手续才能发生转让的效力。根据《物权法》规定，购房人即使签订了房屋买卖合同，如果不办理房屋过户手续，房屋产权是不能发生转移。在这种情况下卖方再次转让房屋，并与第三人办理过户手续，买方没办法主张产权，只能要求卖方承担违约责任，并赔偿买方造成的损失。建议买方在付款的同时办理预告登记手续，可有效防止一房二卖。

    二、购房者要调查所购房屋的产权，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。卖方有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，及时办理房屋产权过户对卖房者的一房二卖行为加以防范。