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什么情况?!按时交租却用不了地,最后地还被卖了!!!
更新时间:2017/11/30 17:16:30 作者:佚名 浏览次数: 来源:本站原创

不交租却“霸占着”出租屋,不给钱却“强占着”大仓房,我们见过不少。租户按时交租,却用不了地,地还拍卖了出去,这种怪事,你听说过吗?


胡先生在肇庆高要就遇到了这种情况,花钱租地,不仅拿不到能用的土地,连土地都被拍卖给其他人。胡先生最后是怎样维权的呢?让我们一起来看看。


签约租地15年 按时交租却无法使用土地


2014年6月11日,胡先生与某开发公司签订了《土地使用权租赁合同书》(以下简称合同),租期是15年。


合同签订后,胡先生按照约定分两次支付了2014年的租金。之后,开发公司一直未能将出租的土地移交胡先生使用。


2016年4月,开发公司还通过招拍方式,将该出租的土地拍卖给他人。


2017年2月23日,胡先生向肇庆市高要区人民法院提起诉讼,请求法院解除合同,判决开发公司退还租金、合同保证金,并支付利息37136元。


一审法院判决解除合同 退还租金、保证金,支付利息


高要法院认为,胡先生与开发公司签订了合同并支付了合同保证金10万元和2014年7月1日到2015年6月30日的租金共214120元。因该租赁土地尚未清退,开发公司未能依约向胡先生交付租赁使用。2016年4月,开发公司通过招拍方式,将该出租的土地拍卖给他人。该《土地使用权租赁合同书》因此无法继续履行。


胡先生请求解除《土地使用权租赁合同书》有理,法院予以支持。


胡先生请求退还已经收取的保证金、租金并从付款之日起按中国银行的贷款利率计付利息至退还清偿日止的诉请有理,法院予以支持。最后,高要法院依法判决:


 1 解除原告胡先生与被告某开发公司在2014年6月11日签订的《土地使用权租赁合同书》;


 2 被告某开发公司退还保证金和租金共314120元及其利息(其中207060元的利息自2014年6月25日起、107060元的利息自2014年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿日止)给原告胡先生。



法条链接:


《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;”


《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失。”



该开发公司不服一审判决,向肇庆市中级人民法院提起上诉。


二审驳回上诉 维持原判


肇庆中院在二审期间查明,双方签订涉案合同的时候,场地的现状是有搅拌厂存在的。某开发公司上诉称,其明显已将案涉地块交付胡先生使用。


肇庆中院认为,本案是租赁合同纠纷,争议的焦点是开发公司是否已经将租赁场地交付给胡先生使用的问题。


由于双方签订的租赁合同没有对租赁场地的交接手续进行约定,依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定,开发公司应当就其已经履行了场地交付义务进行举证。

但开发公司在一、二审诉讼中,均未能提供证据证明其已向胡先生交付租赁场地,结合开发公司出租给胡先生的场地原来确实存在有搅拌厂,甚至在未告知胡先生、租赁合同尚未解除的情况下,通过招拍方式,将租赁场地拍卖给他人,法院对开发公司尚未交付租赁场地给胡先生使用的事实予以采信。


最后,肇庆中院依法驳回开发公司的上诉请求。




肇法君有话说:


订立合同,在大家的生活里是很常见事。比如上网买东西,订立的是买卖合同;寄快递,订立的是运输合同;报团旅游,订立的是旅游服务合同……


《合同法》规定双方经过协商一致可以解除合同。案例中的开发公司,不把租赁土地移交胡先生使用,并对土地进行拍卖,其行为符合“当事人一方用自己的行为表明不履行主要债务”的情形,导致合同被法定解除。


除此之外,还有四种行为,可能导致合同被法定解除哦!他们分别是:

 1 因不可抗力致使不能实现合同目的; 

 2 当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; 
 3 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

 4 法律规定的其他情形。 


并且《合同法》第九十七条也规定了,对于合同解除后,已经履行的部分,当事人除了可以要求恢复原状、采取其他补救措施,还有权要求赔偿损失。


大家在履行合同的时候可要注意喽!莫让自己的无意或过错导致合同被法定解除。如果合同另一方怠于履行合同,大家也可以利用“法定解除权”来解除合同,并依法追偿损失!